Când un bun comun nu poate fi împărțit fizic, instanța îl atribuie integral unuia dintre coproprietari și îl obligă să plătească celuilalt o sultă?
Întrebarea care desparte practica judiciară din Republica Moldova este dacă cel care urmează să primească banii poate refuza această soluție. Art. 561 alin. (6) din Codul civil al RM oferă un răspuns clar: instanța nu poate dispune doar acel mod de partaj la care obiectează toți coproprietarii.
Articolul de față analizează cele trei modalități de partaj din art. 561 din Codul civil, cele două orientări jurisprudențiale opuse și argumentele care le departajează.
Proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie
Legislația civilă a Republicii Moldova cunoaște două forme principale de coproprietate, și anume: proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie.
Delimitarea principală dintre cele două constă în stabilirea conceptuală a cotelor asupra dreptului de proprietate.
Art. 544 alin. (1) din Codul civil prevede sumar definiția celor două forme ale proprietății comune, legiuitorul prevăzând că: „proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmășie).”
În limbaj uzual, dreptul de coproprietate asupra aceluiași bun, aparținând a două persoane, poate fi stabilit și înregistrat în Registrul bunurilor imobile fie prin determinarea cotei-părți ce revine fiecărui coproprietar (de exemplu, ½ pentru coproprietarul X și ½ pentru coproprietarul Z), fie prin indicarea unei singure cote de 1.0, deținute în comun de ambii coproprietari.
Important este că, cotele părți, în acest context, se referă la dreptul de proprietate, și nu la bunul fizic în sine. Prin deținerea cotelor-părți din dreptul de proprietate, s-ar putea ulterior înceta regimul juridic de coproprietate prin partaj, transpunând aceste cote părți din dreptul de proprietate asupra bunului în sine.
Proprietatea comună în devălmășie este caracteristică bunurilor dobândite de soți în timpul căsătoriei, or, conform art. 19 alin. (1) din Codul familiei, bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei sînt supuse regimului proprietăţii în devălmăşie. Alin. (2) art. 572 prevede că orice bun dobândit în timpul căsătoriei se prezumă comun până la proba contrară.
În același timp, legislația civilă oferă posibilitatea coproprietarilor devălmași să stabilească, pentru bunurile comune, regimul proprietății comune pe cote-părți. În acest caz, coproprietarii vor încheia un contract sau instanța va emite o hotărâre prin care se vor stabili cotele-părți asupra dreptului de proprietate comună.
De regulă, în practică, stabilirea cotelor părți asupra dreptului de proprietate în devălmășie are loc pentru ulterioara încetare a dreptului de coproprietate prin partaj.
Modalitățile de partaj prevăzute la art. 561 Cod civil
Modalitățile de partaj al bunurilor proprietate comună pe cote-părți sunt prevăzute de art. 561 din Codul civil. Acestea se aplică într-o ordine succesivă și subsidiară, în sensul că prima trebuie examinată/aplicată obligatoriu iar următoarele intervin numai dacă modalitatea anterioară de partaj nu este posibilă.
În acest sens, Curtea Supremă de Justiție, în cauza 2ra-1111/23 din 19 decembrie 2025 a statuat că:
„[p]trivit art. 561 alin. (1)-(3) din Codul civil, partajul proprietății comune pe cote-părți urmează a fi realizat, cu prioritate, în natură, iar în cazul bunurilor care sunt indivizibile sau incomode partajării în natură, prin atribuirea întregului bun unuia dintre coproprietari, în schimbul unei sulte, subsidiar urmând a fi aplicată vânzarea bunului și distribuirea prețului.”
Partajul în natură
Art. 561 alin. (1) din Codul civil prevede că partajul bunului proprietate comună pe cote-părți se face în natură, proporțional cotei-părți a fiecărui coproprietar.
Spre exemplu, dacă doi coproprietari dețin ½ cotă-parte dintr-un teren, partajul în natură va avea loc prin divizarea bunului conform cotelor părți deținute și formarea a două terenuri, la caz, cu dimensiuni egale, fiecare coproprietar devenind proprietar exclusiv asupra terenului dobândit.
Nu purcedem la partajul bunurilor în natură atunci când:
- bunul este indivizibil. (ex. un ceas, o bijuterie unitară, an autovehicul);
- bunul nu este comod partajabil în natură. În acest caz, ne referim la situațiile în care bunul este divizibil, dar împărțirea lui ar fi dezavantajoasă sau nepracticabilă;
- bunurile care compun o unitate economică, un set sau o altă universalitate a cărei separare îi va reduce valoarea dacă cel puțin unul dintre coproprietari se opune unui asemenea mod de partaj. (ex. vânzarea unui restaurant cu tot mobilierul, cu toate ustensilele și echipamentele necesare pentru a funcționa, ca o unitate economică. În acest caz valoarea unității econmice ar putea fi superioară decât dacă s-ar vinde fiecare echipament în parte).
Atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte
În cazul în care nu este posibil de partajat bunul în natură, legiuitorul a prevăzut atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte, pentru a respecta principiul menținerii bunului în patrimoniul unuia dintre coproprietari.
Sulta este echivalentul bănesc al cotei-părți a coproprietarului care nu primește bunul. Valoarea de referință este cea de piață, stabilită prin raport de expertiză judiciară de evaluare.
Conform acestei reguli, se va atribui întregul bun coproprietarului/coproprietarilor, la cererea acestuia/acestora, în schimbul unei sulte echitabile.
În cazul în care mai mulți coproprietari cer ca bunul să le fie atribuit în proprietate exclusivă, instanța va lua în considerare necesitățile și interesele speciale ale fiecărui coproprietar, dorința titularilor cotelor-părți care formează majoritatea din toate cotele-părți, aptitudinea solicitanților de a administra bunul în cauză, acordurile anterioare etc. Persoana/ele care avea/u reședința obișnuită în bun, care folosea/u bunul pentru a desfășura activitatea de întreprinzător la data introducerii acțiunii în partaj, vor avea dreptul preferențial la atribuirea bunului și a mobilerului dotat, în proprietate exclusivă.
Referitor la sintagma „la cererea lor comună” prevăzută la art. 561 alin. (3) lit. a) din Codul civil, practica instanțelor de judecată a cunoscut două interpretări distincte.
Prima orientare presupune că: fără acordul proprietarului, atribuirea este exclusă
Unii judecători consideră că, chiar și în cazul existenței a doi coproprietari, în varianta partajului prin atribuirea bunului cu achitarea sultei, este necesară cererea sau cel puțin aprobarea ambilor coproprietari. Astfel, prin Hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, pronunțată în cauza civilă nr. 2-16360/2019 din 15 februarie 2024, judecătorul a menționat că:
„[...]partajul în varianta solicitată de reclamantă nu este admisă de prevederile art. 561 alin. (3) lit. a) CC, care prevede că, dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se face prin atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui coproprietar sau în favoarea mai multor coproprietari, la cererea lor comună, adică – partajul în varianta solicitată, este admisibilă doar dacă proprietarul (sau coproprietarii) căruia îi revine sulta, trebuie să exprime cererea (acordul), sau cel puțin să nu obiecteze, pentru ca să fie lipsit de partea sa din bun. La caz, pârâtul ***** și-a manifestat dezacordul cu propunerea înaintată de reclamantă, motivând că, are la întreținere și educație, copilul minor comun și îi va fi greu în cazul în care nu va dispune de un spațiu locativ concret și real, în cazul în care casa în totalmente i-ar reveni reclamantei.”
De asemenea, varianta respectivă este susținută de Curtea Supremă de Justiție prin Decizia nr. 2ra-970/22 din 7 iunie 2023. Conform Deciziei:
„[...]instanţele ierarhic inferioare au ajuns la concluzia de a transmite în proprietatea lui Ghenadie Tîltu terenul nr. cadastral XXXXX și terenul nr. cadastral XXXXX, cu încasarea din contul lui Ghenadie Tîtlu în beneficiul Marianei Strelciuc a sumei de 37 371 de lei cu titlu de sultă, ceea ce constituie ½ cotăparte din valoarea bunurilor imobile. Completul de judecată al Curţii Supreme de Justiţie consideră că este greşită concluzia instanţelor de judecată, or, atribuirea în proprietatea exclusivă a unuia din coproprietari a bunurilor imobile poate fi făcută doar cu acordul coproprietarilor, pe când la caz, Mariana Strelciuc nu este de acord cu modalitatea de partajare dispusă de instanţele de judecată, fapt ce exclude o asemenea posibilitate de împărţire a bunurilor indivizibile.”
A doua orientare presupune că cererea comună privește doar beneficiarii atribuirii
Alți judecători consideră că sintagma „la cererea lor comună” se referă la situațiile în care dreptul de proprietate asupra bunului este deținut de trei sau mai mulți coproprietari, astfel că, în cazul existenței a trei coproprietari, bunul se va atribui celor doi coprorietari care au cerut atribuirea bunului, indiferent de opoziția celui de-al treilea coproprietar, cu achitarea proporțională a sultei. Această interpretare presupune că nu este obligatorie cererea sau acordul tuturor coproprietarilor pentru a fi atribuit bunul către cel care primește bunul, instanța fiind obligată să atribuie către cel care cere în virtutea principiului menținerii dreptului de proprietate în beneficiul titularilor săi actuali.
Varianta respectivă este susținută și de către Curtea Supremă de Justiție prin Decizia nr. 2ra-1569/23 din 5 noiembrie 2025. În concret, pct. 58 din Decizie prevede că:
„[i]nstanța de apel nu a analizat posibilitatea atribuirii bunului unuia dintre coproprietari, în schimbul plății unei sulte, deși pârâtul și-a manifestat clar intenția de a prelua întregul bun și de a achita o sultă în favoarea reclamantei. Or, această opțiune are prioritate față de vânzarea la licitație, fiind expres prevăzută la art. 561 alin. (3) lit. a) din Codul civil ca etapă anterioară și preferabilă față de vânzarea bunului în condițiile lit. b).”
Totodată, prin Decizia Curții Supreme de Justiție nr. 2ra-885/23 din 5 februarie 2025, pct. 52 și 53 s-a statuat că:
„[...]articolul 561 din Codul civil reglementează partajul bunurilor aflate în proprietate comună pe cote-părți, stabilind că acesta trebuie să fie realizat în natură, proporțional cu cotele părți ale coproprietarilor, atunci când acest lucru este posibil. În cazul în care bunul este indivizibil sau nu poate fi comod partajat în natură, articolul prevede două alternative. 53. Prima opțiune constă în atribuirea întregului bun unuia sau mai multor coproprietari, cu obligația de a plăti celorlalți o sultă proporțională cotelor părți, această soluție fiind aplicabilă la cererea unui coproprietar sau la cererea comună a mai multor coproprietari.”
Această concluzie este împărtășită și de Decizia nr. 2a-626/25 din 19 noiembrie 2025 pronunțată de Curtea de Apel Centru. Pct. 48 din respectiva Decizie prevede că:
„[...]prima instanță a reținut că atribuirea întregului bun unuia dintre coproprietari în schimbul unei sulte ar putea avea loc doar în cazul existenței acordului comun al coproprietarilor, iar în lipsa acestuia instanța nu ar putea obliga un coproprietar să accepte atribuirea bunului sau plata sultei, întrucât aceasta ar constitui o ingerință în dreptul său de proprietate. Colegiul nu poate împărtăși această interpretare.”
Astfel, cele doua interpretări menționate mai sus se contrazic asupra unei întrebări fundamentale, și anume: este dezacordul coproprietarului care urmează să primească sulta un impediment absolut pentru atribuirea bunului către celălalt coproprietar? Prima orientare menționează că da, dezacordul unui coproprietar exclude atribuirea bunului. A doua orientare spune ca nu, opoziția nu exclude atribuirea, instanța putând atribui bunul coproprietarului solicitant în schimbul unei sulte.
În opinia noastră, în cazul în care coproprietarul A cere atribuirea bunului integral, iar B se opune, obiecția lui B nu ar trebui să aibă ca efect respingerea atribuirii întregului bun către A.
Art. 561 alin. (6) din Codul civil prevede că instanța nu poate dispune un mod de partaj la care obiectează toți coproprietarii. Astfel, legiuitorul a stabilit expres efectul opoziției și l-a stabilit la unanimitatea coproprietarilor.
De asemenea, pronumele „lor” din „la cererea lor comună” trimite la antecedentul său imediat, adică la „mai mulți coproprietari” în favoarea cărora se face atribuirea.
Și în ultimul rând, logica conform căreia atribuirea forțată echivalează cu o deposedarea sau cu încălcarea dreptului de proprietate, confundă modul de partaj cu dreptul la partaj. Partajul este oricum impus celui care nu îl dorește, iar aceasta este chiar rațiunea art. 557 alin. (1) conform căruia încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin partaj poate fi cerută oricând de către oricare dintre coproprietari dacă legea, contractul sau hotărârea judecătorească nu prevede altfel. Cel care încasează sulta, nu pierdea valoarea cotei sale părți. Ingerința sau impunerea respectivă este impusă de lege, urmărește un scop legitim și este proporțională, deci compatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari, iar în caz de neînțelegere, la licitație
În cazul în care nu există nici o cerere de atribuire a bunului, instanța va stabili vânzarea bunului proprietate comună în modul stabilit de coproprietari. În caz de neînțelegere, bunul se va vinde la licitație.
În acest sens, Curtea Supremă de Justiție în cauza 2ra-1111/23 din 19 decembrie 2025 a statuat că:
„[...]partajul prin vânzarea la licitație reprezintă ultima opțiune posibilă, fiind aplicabilă doar în situația în care celelalte modalități nu rezultă din probele și circumstanțele cauzei.”
În concluzie, modalitățile de partaj prevăzute la art. 561 din Codul civil se aplică într-o ordine strictă, iar instanța nu poate sări peste o treaptă fără să motiveze imposibilitatea aplicării ei. Atribuirea bunului în schimbul unei sulte are prioritate față de licitație ori de câte ori un coproprietar o solicită și cererea poate fi satisfăcută. Iar opoziția unui singur coproprietar nu blochează această soluție.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică pentru o situație concretă. Pentru asistență juridică specializată, contactați un avocat.
